来源：财经十一人

除了融资难，旭辉销量下滑，为何预售资金提取慢等共性原因，也缺部分项目资金周转受合作方牵制，旭辉也导致了旭辉现金流紧张

文 | 刘昕 王博

五家示范房企之一的为何旭辉（0884.HK）也缺钱了。

9月底，也缺旭辉未能如期偿还一笔非标债务引发投资人和业主关注。旭辉《财经十一人》获悉，为何发生纠纷的也缺项目位于天津滨海新区，为天津兴卓房地产开发有限公司（下称“天津兴卓”）旗下的旭辉部分非标债务，天津兴卓持有天津滨海新区一个住宅开发项目旭辉滨海江来。为何

天眼查显示，也缺天津兴卓的旭辉两大股东为大业信托和平安不动产。旭辉2022年中报显示，为何旭辉对于天津滨海江来项目占有权益为30.5%。也缺项目地块于2020年9月30日通过招拍挂市场拍得，该项目出让面积为8.99万㎡，目前已预售面积为7.19万㎡。

一位股东方知情人向《财经十一人》透露，旭辉质押了该项目部分股权给大业信托，项目本身卖得不错。在合同到期之前，旭辉想和大业信托谈展期，但后者想尽快清算，因此产生了纠纷，目前，双方正在谈判。截至发稿前，旭辉未回复谈判进展。

《财经十一人》获悉，包括旭辉滨海江来，旭辉在天津约五个项目销量和利润均不错，但预售资金提取较困难。

旭辉大本营在上海，主要布局一二线，2017年进入千亿房企阵营，今年上半年，公司权益销量位于前20。旭辉以财务稳健著称，截至2022年6月30日，其“三道红线”指标处于绿档，与碧桂园、龙湖、美的置业、并列为五家示范民营房企。

示范房企意味着能拿到更高的授信额度和更低的融资成本。8月-9月，在全行业企业债几乎发不出去时，示范性民营房企陆续发行了由国企增信机构担保的债券。9月21日，旭辉也在其列，发行规模12亿元，期限3年，票面利率3.22%。但其现金流紧张的信号，仍在一周后出现了。

预售资金提取难

10月15日，为了缓解业主焦虑，旭辉在长沙与旭辉铂悦湘江的业主开了一次沟通会。

一位参加沟通会的业主透露，旭辉反馈，因为各地预售资金监管趋紧，地方项目很难把资金调到集团，所以集团层面资金较紧张，但卖得好的项目资金比较充裕。现在旭辉的资金，首先保交楼，其次保员工工资，然后保银行。

房地产开发企业的到位资金（房企报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道）主要分为，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

据国家统计局数据统计，2022年1月-8月，房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25%。各资金来源渠道中，占比排前三的是自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款。其中，定金及预收款、个人按揭贷款共占房企到位资金的48.6%，房企预售资金也主要来源于这两部分。

然而，今年1月-8月，房地产行业除了“利用外资”一项较去年增长11.6%，来自其他渠道的资金均有所下降。降幅最大的是定金及预收款，较去年同比下降35%，个人按揭贷款也下降了24.4%。这意味着房企的预售资金在下降。

同时，各地对预售资金的监管也在加强。

《财经十一人》从一位旭辉杭州前员工处获悉，在预售资金监管趋严之前，公司可以将卖得好的项目资金提取出来，用以支援其他城市的项目。但现在，提取项目资金时，银行会登记钱款用途，项目的钱基本只能专款专用，用于本项目的建设。

据《财经十一人》不完全统计，2021年下半年以来，包括西安、天津、重庆、乌鲁木齐等在内的36省市陆续出台新政策，提高预售资金监管标准，确保项目不停工、不烂尾。

根据旭辉2022年中报，受限制银行存款和银行结余及现金总计312.4亿元，其中受银行监管的仅可用于指定物业开发项目的资金为110亿元，占比达35.2%。

五家民营示范房企中，还有碧桂园、美的置业两家披露了预售监管资金情况，碧桂园受限制的预售监管资金为244.9亿元，占银行及库存现金的16.55%，美的置业，这一比例为24.8%。

根据旭辉财报，2022年上半年，旭辉合同销售金额排名前十的城市是长沙、苏州、南京、北京、成都、上海、武汉、天津、乌鲁木齐、温州。这十城的合同销售金额占合同销售总额的56.1%。

这十个城市大都爆发过不同程度的停贷事件，旭辉重仓城市之一长沙，是烂尾楼重灾区。根据克而瑞研究中心对24个重点城市的监测数据，截至2021年底，长沙尚未交付问题项目总建面446万平方米，尚未交付问题项目总套数28139套，在24个城市中均排名第一。

面临保交楼压力，长沙对预售资金的监管更严了。

今年8月，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（下称《通知》），确定了预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，实行“政府监管、银行监控”模式。

《通知》规定，重点监管额度为预售资金总额的 20%，主体验收后，重点监管额度不得低于预售资金总额的 10%；房屋竣工验收备案后，方可解除全部预售资金的监管。对于非重点监管资金，在保证项目工程进度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地产开发企业提取使用。

《通知》还提到，所有预售资金，监管银行不得擅自扣。按照“留在项目、留在当地”的原则，房地产开发企业不得擅自将资金挪作他用，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得擅自抽调。

前述长沙旭辉业主表示，《通知》出台之前，长沙已经选取一批项目纳入重点监管，旭辉也有项目在其中。这批重点监管项目主要包括两类，一是，涉及长沙形象的重点工程，二是，开发商本身有负面消息的项目。

《财经十一人》向长沙市房屋交易管理中心求证上述情况，工作人员表示，长沙的确划定了一批重点监管项目，对预售资金的监管较《通知》更严格，需要房屋交易管理中心的预售资金监管科先核查钱款的用途和流向，然后银行再拨付，这批重点监管项目的名单不对外公布。

上述工作人员还提到，2017年至2022年8月期间，长沙市规定预售资金的重点监管额度为25%。今年8月份出台的《通知》，虽然将重点监管额度降低为20%，但是资金支取的节点也调后了，房屋封顶之前都不能提取重点监管资金，因此，留在重点监管资金中的钱比之前更多。同时，重点监管额度之外的部分，要求不能脱离长沙，并优先用于工程建设。

据《财经十一人》统计，不止长沙，旭辉合同销售金额前十的其他城市，近一年多来都出台了加强预售资金监管的政策，或者有加强监管的趋势。

合作开发埋隐忧

较严的预售金监管是地方政府为了保交楼进行的普遍动作，不只旭辉，重仓这些城市的房企均可能受到同等限制。相比预售金监管，合作开发过多也给旭辉的现金回流造成了一定阻碍，这是少数几家房企面临的问题。

旭辉是较早涉足合作开发的房企，曾被称为“合作之王”。根据克而瑞研究中心数据，今年1月-9月，旭辉全口径销售金额为1043.2亿元，权益销售金额为615.5亿元，权益销售额占比为59%。这意味着旭辉的全口径销售额中，有四成归属于它的合作企业。

对比今年1月-9月全口径销售金额前20位的其他房企，旭辉的权益销售额占比排名倒数第三，仅高于融创（58%）和绿城（55%）。权益销售额占比低，表示企业对合作模式的依赖程度高。

依靠合作开发，旭辉的销售额实现了快速增长。2015年旭辉全口径销售额为312.5亿元，2017年全口径销售额已增长至1040亿，跻身千亿房企。同时，归属于合作方的销售额占比也由2015年的29%，上升至2017年的40%，此后几年维持在40%左右。

合作开发让旭辉走出上海，业务遍布全国，也让其在资金运用时有了更多限制。

前述旭辉前员工提到，如果旭辉想要将一个合作开发项目的资金抽调到其他项目，旭辉的合作对象为了规避风险，可能不会同意将资金调出，资金就不容易流转起来。

另一位旭辉铂悦湘江的业主也证实了这种说法，他将这种限制称为“两把钥匙开一把锁”。合作方为了保证项目完成，即使自己的资金紧张，也不会从项目抽调资金，因为一旦抽调，旭辉也可能以同等比例抽调资金，就会耽误整个项目的进度。

合作开发的另一个限制是，合作对象一旦出现风险，旭辉可能会受牵连。今年3月，评级机构瑞银证券就曾发布旭辉的看空报告，指出旭辉有80%的项目非全资拥有，民营开发商的持股比例为38%，而民营开发商的资金状况恶化可能会给项目带来负面影响。

对此，旭辉控股执行董事兼CEO林峰在3月24日的业绩会上表示，旭辉对合作方一直是分类管理，在21个合作伙伴出现”爆雷”的项目中，只有7个还处于开发过程。而且，去年所有的项目都是封闭管理，这7个项目哪怕合作方出了风险，项目运营层面还是基本正常的，整体来说对旭辉的合作项目并不会有太大影响。

《财经十一人》获悉，旭辉对外的主要合作模式为财务投资与合作开发。财务投资主要合作企业包括，香港置地、恒基地产、平安不动产等财力雄厚的房企；合作开发的主要为地方国央企，如首开、北京城建等。

示范房企不是融钱金招牌

融资难是今年房企们面临的普遍问题，示范性房企也不例外。根据克而瑞研究中心数据，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

但因为财务状况较好，上半年，旭辉融资情况优于行业大部分企业。2022年财报显示，旭辉“三道红线”维持全绿档，是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企。

据《财经十一人》不完全统计，截至上半年，旭辉在公开市场获得四笔融资，合计超46亿元。今年9月，作为示范房企之一，旭辉发行人民币债券约12亿元，由中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

然而，旭辉的融资情况仍然不乐观，2022年上半年，旭辉融资性现金流转负，这意味着偿还债务的金额超过融到的资金，融资活动没能给旭辉带来正向的现金流。

不止旭辉，2017年至今，五家民营示范房企的融资性现金流整体呈收缩状态，受监管层背书的优质民营企业也陷入融资困境。

行业流动性难题待解

9月27日，终于发出中债增进的担保融资后，旭辉控股董事会主席林中发布了内部信，林中总结了旭辉出现流动性问题的原因：